Notre méthode
Pas d'algorithme, pas de fourchette à 150 000 €. Chez Portman, nous croisons les données officielles des ventes réelles avec le regard d'un expert qui connaît votre rue, votre immeuble, votre marché.
SeLoger, Meilleurs Agents, PAP… Ces outils calculent généralement une valeur à partir de prix affichés — c'est-à-dire ce que les vendeurs espèrent obtenir. Ils ignorent les négociations, les vices cachés, les charges de copropriété, l'exposition, l'étage, la vue, le bruit, la qualité des finitions ou l'état réel du bien.
Résultat : des fourchettes de 80 à 150 000 € d'écart, inutilisables pour prendre une décision. Un bien surestimé stagne et se déprécie. Un bien sous-estimé, c'est de l'argent laissé sur la table. Dans les deux cas, vous perdez.
Chez Portman, nous partons des transactions réellement conclues — les prix auxquels les biens ont effectivement été vendus — et nous les combinons avec notre connaissance terrain du marché parisien et de la première couronne.
Nous n'inventons pas les prix. Nous allons les chercher là où personne ne peut les manipuler : dans les actes notariés enregistrés par les notaires et publiés par l'État.
La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) recense toutes les transactions immobilières enregistrées par les notaires et publiées par l'État. Ce sont les prix réels, acte notarié à l'appui — pas des estimations, pas des annonces.
Nous sélectionnons les transactions les plus récentes sur des biens réellement comparables au vôtre : même arrondissement, même type de bien, surface similaire, standing équivalent. Chaque écart (étage, travaux, exposition) est pondéré manuellement.
Nous intégrons les indices de prix publiés par la Chambre des Notaires de Paris et l'INSEE pour corriger les données DVF en fonction de l'évolution récente du marché — car une vente d'il y a 18 mois n'a pas la même valeur aujourd'hui.
Vincennes, Saint-Mandé, Paris, Fontenay, Montreuil, Saint-Maur-des-Fossés, Nogent-sur-Marne… Nous connaissons rue par rue les écarts de valeur, les immeubles prisés, les copropriétés à problèmes, les micro-marchés qui font monter ou baisser les prix de 5 à 15 %.
Étage, ascenseur, exposition, vis-à-vis, charges de copropriété, DPE, travaux à prévoir, état de la toiture, qualité des parties communes, présence d'un gardien, proximité des transports… Chaque paramètre est évalué et chiffré.
Pour les estimations dans un cadre juridique (succession, indivision, donation-partage), nous produisons une valeur vénale argumentée, avec références de transactions, exploitable directement par votre notaire ou avocat.
Adresse, type de bien, surface, nombre de pièces, étage, travaux éventuels. Moins de 2 minutes. Ces informations nous permettent d'identifier immédiatement le périmètre de recherche des comparables et de vous transmettre, une fois la visite du bien effectuée, votre avis de valeur en seulement 3h.
Extraction des transactions DVF sur les 24 derniers mois dans un rayon pertinent. Filtrage par type de bien, surface pondérée, état général. Correction par les indices Notaires-INSEE pour ramener les prix à la date d'aujourd'hui.
Les membres de l'équipe de Portman Immobilier reprennent chaque comparable et applique des coefficients de correction : étage (±2 à 5 % par niveau), exposition, travaux (déduits au coût réel), charges, DPE. C'est cette étape que l'algorithme ne peut pas faire.
Pas une fourchette vague. Une valeur centrale précise, accompagnée des transactions de référence utilisées, des ajustements appliqués et d'un commentaire de marché sur votre secteur. Une estimation que nous pourrons défendre ensemble face à un acheteur ou à un notaire.