Jeanbrun, le nouveau Pinel : chronique d'un flop annoncé

Fin du Pinel au 31 décembre 2024, place au dispositif Jeanbrun. Présenté comme la nouvelle arme de l'État pour relancer l'investissement locatif, ce « statut du bailleur privé » entré en vigueur en 2026 devait redonner l'envie d'investir. Les premiers chiffres racontent une autre histoire : un dispositif qui peine à convaincre — jusqu'à ses propres cibles. Décryptage.

Du Pinel au Jeanbrun : un changement de logique

Le Pinel reposait sur une réduction d'impôt directe : 12, 18 ou 21 % du prix selon un engagement de 6, 9 ou 12 ans. Le Jeanbrun abandonne ce mécanisme au profit d'un amortissement de 3 à 5,5 % du prix déduit chaque année des revenus fonciers, sur une assiette de 80 % de la valeur du bien et plafonné entre 8 000 et 12 000 € par an selon le niveau de loyer.

Conséquence directe : le dispositif réduit la base imposable, pas l'impôt lui-même. L'engagement passe à 9 ans fermes, sans la souplesse des durées modulables du Pinel, sur des logements collectifs uniquement — la maison individuelle est exclue. Fenêtre de tir : acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le seul vrai progrès : plus de zonage, le dispositif s'applique partout en France.

Le Pinel : un bilan déjà accablant

Avant de couronner un successeur, rappelons pourquoi le Pinel a été enterré. Dans son rapport de 2024, la Cour des comptes a estimé son coût cumulé à environ 7,3 milliards d'euros, une facture qui pèsera sur les finances publiques jusqu'en 2038.

Surtout, près de 244 000 déclarations fiscales ont été recensées, mais ni la DGFiP ni la DHUP n'ont pu fournir un chiffre consolidé du nombre de logements réellement produits. Un dispositif capté par les plus aisés — 70 % des acquéreurs appartenaient au dernier décile de revenus — et à l'effet temporaire, beaucoup revendant à la fin de l'engagement. Verdict de la Cour : un dispositif qui « ne remplit qu'imparfaitement ses objectifs ».

La barre était basse. Le Jeanbrun risque de faire pire.

Un avantage moins lisible, moins vendeur

La force du Pinel était psychologique : une réduction d'impôt immédiate et visible dès la première déclaration. Le Jeanbrun étale un avantage différé sur neuf ans, plus difficile à comprendre et à vendre.

Concrètement, dans le neuf, le rendement attendu reste inférieur à celui d'un bon fonds euros en assurance-vie, de l'ordre de 3 % net — pour un placement bien moins liquide et bien plus contraignant. Le marché a tranché : selon un sondage PAP mené fin janvier 2026 auprès de 1 450 bailleurs, 83 % d'entre eux estiment que le dispositif ne les incite pas à investir, la rentabilité jugée insuffisante arrivant en tête des freins (52 %).

Des conditions qui découragent

Au-delà du mécanisme, les conditions s'accumulent. Dans l'ancien, il faut engager au moins 30 % du montant de l'opération en travaux — soit 60 000 € pour un achat à 200 000 € — et atteindre une étiquette DPE A ou B après travaux, un objectif quasi inatteignable en copropriété, où le bailleur ne maîtrise pas l'enveloppe du bâtiment.

La maison individuelle ancienne est exclue, ce qui écarte une large part du parc et les zones péri-urbaines et rurales, alors même que le texte se veut « France entière ». S'y ajoutent un engagement de 9 ans et une location nue en résidence principale, interdite aux ascendants et descendants. Beaucoup de contraintes pour un rendement incertain.

Le piège du loyer plafonné

Le cœur du dispositif cache une contradiction. Pour amortir, il faut accepter un loyer plafonné : il n'existe aucune option à loyer libre. Et plus l'avantage fiscal grimpe, plus le loyer baisse. En location intermédiaire, le loyer reste proche du marché — une décote d'environ 15 % — mais le taux d'amortissement plafonne à 3,5 % dans le neuf. En très social, le taux monte à 5,5 %, au prix d'une décote de loyer qui atteint environ 45 % par rapport au marché.

Résultat : l'arbitrage tourne rarement à l'avantage de l'investisseur. Choisir le loyer le plus généreux fiscalement, c'est sacrifier près de la moitié de son loyer pour quelques centaines d'euros d'impôt économisés en plus chaque année. Choisir le loyer proche du marché, c'est réduire l'avantage fiscal à peau de chagrin. Dans les deux cas, le gain d'impôt peine à compenser le manque à gagner locatif — surtout dans les zones où le loyer de marché dépasse à peine le plafond intermédiaire.

Un exemple pour le rendre concret (chiffres illustratifs). Prenons un appartement neuf de 50 m² acheté 250 000 € (base amortissable de 80 %, soit 200 000 €), dont le loyer de marché avoisinerait 900 € par mois, pour un investisseur imposé à 30 %.

• En loyer intermédiaire : loyer ramené à environ 765 €/mois (décote de 15 %), soit 135 € de loyer en moins chaque mois — 1 620 €/an de manque à gagner. En échange, un amortissement de 3,5 % (7 000 €/an) qui rapporte environ 2 100 €/an d'économie d'impôt à une tranche marginale de 30 %. Gain net : à peine 480 €/an.
• En loyer très social : loyer ramené à environ 495 €/mois (décote de 45 %), soit 405 € de loyer en moins chaque mois — 4 860 €/an de manque à gagner. En échange, un amortissement de 5,5 % (11 000 €/an) qui rapporte environ 3 300 €/an d'économie d'impôt. Perte nette : 1 560 €/an.

Le constat est implacable : le meilleur cas — le loyer intermédiaire — ne dégage qu'un gain net de 480 €/an, aussitôt absorbé par les 9 ans d'engagement, les travaux imposés et le risque locatif. Et le palier le plus « optimisé » fiscalement, le très social, fait carrément perdre 1 560 €/an. C'est tout le paradoxe du dispositif : plus on cherche l'avantage fiscal, plus on s'appauvrit.

Et encore, l'exemple est optimiste. Le Jeanbrun pousse surtout vers le neuf (ou l'ancien lourdement rénové). Or un logement neuf coûte généralement 15 à 25 % de plus qu'un bien ancien comparable — marge du promoteur, TVA et normes de construction obligent — sans que les loyers suivent la même hausse. L'écart entre le loyer de marché et le prix d'achat y est donc structurellement plus défavorable : le rendement brut d'un logement neuf plafonne souvent autour de 3 à 4 %, contre 5 à 7 % dans l'ancien bien situé. Le dispositif plafonne ainsi un loyer déjà faible au regard d'un prix d'achat élevé. Acheter dans le parc ancien, au bon prix, reste le meilleur point de départ — c'est précisément le terrain de Portman Immobilier.

Un démarrage déjà en berne

Les chiffres des premiers mois confirment le diagnostic. Au premier trimestre 2026, moins de 20 000 logements neufs ont été vendus, avec des réservations en chute de 14,3 %, des ventes aux particuliers en recul de 11 % et aux bailleurs sociaux de 35 % (source : Fédération des Promoteurs Immobiliers).

Et sur 2025, l'année de transition, les ventes de logements neufs à des investisseurs particuliers s'étaient déjà effondrées de près de 80 %. Le contexte n'aide pas — taux, coûts de construction, incertitude internationale — mais le rebond promis n'a pas eu lieu.

Un exemple chiffré : la carotte a changé de nature

Prenons un appartement ancien à 200 000 €.

• En Jeanbrun : 60 000 € de travaux obligatoires (30 %), objectif DPE A ou B, puis un amortissement plafonné à 8 000–12 000 €/an déduit des revenus fonciers, sur 9 ans minimum.
• En Pinel (avant 2025) : réduction d'impôt immédiate de 12 à 21 % du prix, visible dès la première déclaration.

Le gain total peut rester comparable pour un foyer fortement imposé, mais la mécanique a changé de nature : d'un cadeau fiscal immédiat et lisible, on est passé à un avantage différé, plafonné et conditionné à de lourds travaux. Pour beaucoup d'investisseurs, la carotte a tout simplement disparu.

Notre conviction

Chez Portman, notre conviction est simple : un bon investissement locatif ne se décide pas sur une case fiscale. Un dispositif ne remplace jamais les fondamentaux — un emplacement recherché, un bien acheté au bon prix, un loyer soutenable, une gestion sérieuse.

Le Pinel l'a prouvé à ses dépens : l'avantage fiscal a trop souvent masqué des rendements médiocres. Le Jeanbrun, lui, ajoute de la complexité sans lever ce risque. Notre rôle : vous aider à raisonner d'abord en valeur réelle. Et cela commence par une estimation juste, seule base fiable pour un achat comme pour une revente.

On peut d'ailleurs s'interroger : faute de moyens pour financer lui-même le logement social, l'État ne cherche-t-il pas, au fond, à en reporter la charge sur les investisseurs particuliers ? À vouloir trop maîtriser le marché immobilier, il finit par le détruire à petit feu.

Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement. Les chiffres sont donnés à titre indicatif et à jour à la date de publication. Pour toute décision, consultez un notaire, un avocat fiscaliste ou un conseiller en gestion de patrimoine.